في أكتوبر 2026، خصص موقع Médias24 مقالا لمشروع «دومين أزرق» بمراكش: مشروع فيلات ظل غير مكتمل بعد التصفية القضائية للمنعش العقاري، ومشترون ما زالوا ينتظرون بعد عشرين سنة، فيما تواصل المحاكم توضيح نطاق الرهون والحجوز. ومع ذلك، يظل بيع العقار في طور الإنجاز، أو الشراء على التصميم، سبيلا شائعا لتملك السكن. والقانون يؤطر هذه العملية، شريطة تفعيل الضمانات التي يقررها.
ما تكشفه قضية «دومين أزرق»
توضح هذه القضية الخطر الرئيسي في الشراء على التصميم: المشتري يؤدي الثمن قبل وجود العقار. فإذا تعثر المنعش وتوقف الورش، وجد المشتري نفسه أمام عقار غير مكتمل ومبالغ مؤداة يصعب استرجاعها. وتزيد التصفية القضائية للمنعش الوضع تعقيدا، لأن المشتري يصبح في منافسة مع دائنين آخرين. وفي هذا الملف، ما يزال نطاق الرهون والحجوز المثقلة للمشروع موضوع نقاش أمام المحاكم بعد سنوات من الوقائع، وهذا بالضبط ما تسعى الضمانات القانونية إلى تفاديه.
الإطار القانوني: القانون 44.00 كما غُيّر بالقانون 107.12
يخضع بيع العقار في طور الإنجاز للقانون 44.00 المدمج في قانون الالتزامات والعقود، والمغيَّر بالقانون 107.12. ويمر المسار بعدة مراحل: فقد يُبرم أولا عقد تخصيص، لكنه اختياري، وإذا أُبرم فإن التسبيق المؤدى في هذه المرحلة لا يتجاوز 5 في المائة من الثمن.
ويأتي بعد ذلك العقد الابتدائي للبيع، ثم يُؤدى الثمن على أقساط حسب تقدم الأشغال، لا دفعة واحدة في البداية. ويحد هذا الأداء المتدرج من المخاطر التي يتحملها المشتري، إذ لا ينبغي أن يكون قد أدى الجزء الأكبر من الثمن في حين لم تتقدم الأشغال بالقدر نفسه.
الضمانة البنكية: الحماية المحورية
ينص القانون على ضمانة بنكية، إما لإتمام الأشغال أو لاسترجاع المبالغ المؤداة، تُرفق بالعقد. وفي حال تعثر المنعش، تسمح هذه الضمانة إما بإتمام العقار أو باسترجاع المبالغ المدفوعة. لذلك يجب، قبل التوقيع، طلب الاطلاع على هذه الضمانة، والتأكد من إرفاقها فعلا بالعقد، وتحديد البنك المُصدر لها، والتحقق من أنها تغطي العقار المشترى. والعقد الذي يحيل على ضمانة «ستُقدم لاحقا» يستحق انتباها خاصا.
التحقق من الأرض ومن الرسم العقاري
يجب فحص الأرض المقام عليها المشروع بعناية. فعندما تكون محفظة، يبين الرسم العقاري مالكها والحقوق والتحملات المقيدة عليها، ولا سيما الرهون والحجوز. وتتم هذه التحققات لدى المحافظة العقارية. نصيحتنا: الاطلاع على وضعية الرسم العقاري قبل التوقيع، ثم مرة أخرى قبل كل أداء مهم، فرهن أو حجز يُقيد أثناء الأشغال إشارة إنذار يُستحسن معرفتها مبكرا.
لائحة تحقق قبل التوقيع
قبل أي أداء، تسمح بعض نقاط المراقبة البسيطة بتقليص المخاطر بشكل كبير. وهي لا تغني عن قراءة متأنية للعقد، لكنها تغطي معظم الصعوبات المطروحة في ملفات الشراء على التصميم، وتصلح للشقة كما للفيلا، في المدينة كما في مشروع سياحي.
- إذا اقتُرح عقد تخصيص، التأكد من أن التسبيق لا يتجاوز 5 في المائة من الثمن.
- المطالبة بالضمانة البنكية لإتمام الأشغال أو لاسترجاع المبالغ، مرفقة بالعقد.
- التحقق من أن جدول الأداء يساير التقدم الفعلي للأشغال.
- الاطلاع على الرسم العقاري للأرض وعلى التقييدات الواردة فيه.
- الاستعلام عن المنعش وعن مدى تقدم مشاريعه الأخرى.
المصادر
- Médias24، 20 أكتوبر 2026: مقال حول مشروع «دومين أزرق» (مراكش) ووضعية المشترين
- Reaconsult.ma، 12 يونيو 2026: تحليل حول بيع العقار في طور الإنجاز والضمانة البنكية المرفقة بالعقد
- الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية: نص القانون رقم 107.12 بتغيير وتتميم القانون رقم 44.00
الأستاذ معاذ لحفاية
محامٍ بهيئة الرباط
يعبر هذا المقال عن وجهة نظر كاتبه في تاريخ نشره. ولا يشكل استشارة قانونية ولا يغني عن تحليل وضعيتكم الخاصة.