En octobre 2026, Médias24 a consacré un article au Domaine Azrak, à Marrakech : un projet de villas resté inachevé après la liquidation judiciaire du promoteur, et des acquéreurs qui attendent toujours, vingt ans plus tard. Les tribunaux en sont encore à préciser le périmètre des hypothèques et des saisies. L'achat sur plan, ou vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), reste pourtant une voie courante d'accès à la propriété. La loi l'encadre, à condition de faire jouer ses garanties.
Ce que révèle l'affaire du Domaine Azrak
Le cas du Domaine Azrak illustre le risque principal de l'achat sur plan : l'acquéreur paie avant que le bien n'existe. Si le promoteur fait défaut et que le chantier s'arrête, l'acquéreur se retrouve avec un bien inachevé et des sommes versées difficiles à récupérer. La liquidation judiciaire du promoteur aggrave la situation, car l'acquéreur se trouve alors en concurrence avec d'autres créanciers. Dans ce dossier, la question de savoir ce que couvrent exactement les hypothèques et les saisies pesant sur le projet est encore discutée devant les tribunaux, des années après les faits. C'est précisément ce type de situation que les garanties légales de la VEFA cherchent à éviter.
Le cadre légal : la loi 44-00 modifiée par la loi 107-12
La vente en l'état futur d'achèvement est régie par la loi 44-00, intégrée au Dahir des obligations et des contrats, et modifiée par la loi 107-12. Le parcours prévu comporte plusieurs étapes. Un contrat de réservation peut d'abord être conclu, mais il est facultatif ; s'il existe, l'avance versée à ce stade est plafonnée à 5 % du prix.
Vient ensuite le contrat préliminaire de vente. Le prix est ensuite payé par tranches, en fonction de l'avancement des travaux, et non d'un seul coup au départ. Ce paiement échelonné limite l'exposition de l'acquéreur : il ne doit pas avoir versé l'essentiel du prix alors que le chantier n'a pas progressé en conséquence.
La garantie bancaire : la protection centrale
La loi prévoit une garantie bancaire, d'achèvement des travaux ou de remboursement des sommes versées, annexée au contrat. En cas de défaillance du promoteur, c'est elle qui permet soit de terminer le bien, soit de récupérer les montants payés. Avant de signer, il faut donc demander à voir cette garantie, vérifier qu'elle est bien annexée au contrat, identifier la banque qui l'a émise et s'assurer qu'elle couvre le bien acheté. Un contrat qui renvoie à une garantie « à fournir ultérieurement » mérite une attention particulière.
Vérifier le terrain et le titre foncier
Le terrain sur lequel le projet est construit doit être examiné avec soin. Lorsqu'il est immatriculé, le titre foncier permet de connaître son propriétaire ainsi que les droits et charges inscrits, notamment les hypothèques et les saisies. Ces vérifications se font auprès de la conservation foncière. Notre conseil : consulter la situation du titre foncier avant la signature, puis à nouveau avant les versements importants. Une hypothèque ou une saisie inscrite en cours de chantier est un signal d'alerte qu'il vaut mieux connaître tôt.
Checklist avant de signer
Avant tout versement, quelques points de contrôle simples permettent de réduire fortement les risques. Ils ne remplacent pas une lecture attentive du contrat, mais ils couvrent l'essentiel des difficultés rencontrées dans les dossiers d'achat sur plan. Ils valent pour un appartement comme pour une villa, en ville comme dans un projet touristique.
- Si un contrat de réservation est proposé, vérifier que l'avance ne dépasse pas 5 % du prix.
- Exiger la garantie bancaire d'achèvement ou de remboursement, annexée au contrat.
- Vérifier que l'échéancier de paiement suit l'avancement réel des travaux.
- Consulter le titre foncier du terrain et les inscriptions qui y figurent.
- Se renseigner sur le promoteur et sur l'état d'avancement de ses autres projets.
Sources
- Médias24, 20 octobre 2026 : article consacré au Domaine Azrak (Marrakech) et à la situation de ses acquéreurs
- Reaconsult.ma, 12 juin 2026 : analyse de la VEFA et de la garantie bancaire annexée au contrat
- ANCFCC : texte de la loi n° 107-12 modifiant et complétant la loi n° 44-00
Maître Mouad Lahfaia
Avocat au Barreau de Rabat
Cet article exprime le point de vue de son auteur à la date de publication. Il ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas l'analyse de votre situation particulière.