تصميم التهيئة: ما يجب أن يعرفه الملاك، مثال المعاريف

في مطلع أكتوبر 2026، نُشر بالجريدة الرسمية المرسوم القاضي بالمصادقة على تصميم التهيئة الجديد لمقاطعة المعاريف بالدار البيضاء. ويحدد هذا التصميم، لمدة عشر سنوات، ما يمكن بناؤه أو تجديده أو تخصيصه للتجهيزات العمومية داخل المقاطعة. وبالنسبة للمالك، فهو ليس مجرد وثيقة تقنية: إنه يؤطر حقه في البناء وقد يفتح الباب أمام عمليات نزع الملكية. لذلك فإن فهم المسطرة وآثارها يساعد على التحرك في الوقت المناسب.

تصميم يمر عبر عدة مراحل

يوضح تصميم المعاريف المسار المعتاد لتصميم التهيئة. فقد أُجري بحث علني من 11 شتنبر إلى 10 أكتوبر 2025، وهي الفترة التي يمكن خلالها للسكان والملاك الاطلاع على المشروع وتقديم ملاحظاتهم. ثم تداول مجلس المقاطعة في المشروع يوم 31 أكتوبر 2025، تلاه مجلس جماعة الدار البيضاء يوم 2 دجنبر 2025. واجتمعت لجنة مكلفة بدراسة التعرضات يوم 25 مارس 2026، قبل المصادقة على التصميم بمرسوم ونشره بالجريدة الرسمية.

يبين هذا التسلسل أن الفترة الأنسب للدفاع عن المصالح هي فترة البحث العلني. فبعد نشر المرسوم يصبح التصميم ملزما. والمالك الذي يكتشف لاحقا التنطيق الذي يخضع له عقاره تكون وسائله أقل: يبقى له أساسا أن يتحقق من كيفية تطبيق التصميم على ملكه، وأن يدافع عن حقوقه عند الاقتضاء في حالة نزع الملكية.

ما يتضمنه تصميم المعاريف

يندرج التصميم الجديد في استمرارية تصميم سنة 2014، ويحدد قواعد التعمير لمدة عشر سنوات. ومن بين التوجهات التي رصدتها الصحافة: تجديد درب غلف في عين المكان دون ترحيل، وإحداث قطب متعدد الوسائط بمنطقة بشكو، ومدينة للصحة على مساحة 56 هكتارا بموقع المركز الاستشفائي الجامعي ابن رشد، تضم برجا من حوالي ثلاثين طابقا. وتتطلب هذه المشاريع وعاء عقاريا، وهنا بالضبط ينبغي أن يكون ملاك القطع المعنية يقظين.

المادة 28 من القانون 12.90: أثر قانوني يغفل عنه كثيرون

بمقتضى المادة 28 من القانون 12.90 المتعلق بالتعمير، يعتبر تصميم التهيئة بمثابة إعلان بأن المنفعة العامة تستوجب نزع ملكية العقارات اللازمة لإنجاز التجهيزات المنصوص عليها فيه. بعبارة أخرى، عندما تُخصص قطعة أرضية لطريق أو مؤسسة صحية أو تجهيز عمومي آخر، فإن نشر التصميم يُحدث في حد ذاته أثر إعلان المنفعة العامة بالنسبة لهذه العملية.

غير أن نزع الملكية يظل خاضعا للقانون 7.81 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة. فالمالك لا يُجرد من ملكه بمجرد نشر التصميم، إذ يجب سلوك مسطرة نزع الملكية وتحديد التعويض. ومع ذلك، من المفيد أن يعرف المالك منذ الآن ما إذا كانت أرضه مشمولة بتخصيص لتجهيز عمومي، حتى لا يلتزم بنفقات أو مشاريع قد يُعاد فيها النظر.

ما ينبغي للمالك التحقق منه

عمليا، تساعد بعض التحققات البسيطة على الاستباق وتجنب المفاجآت، سواء تعلق الأمر بالبناء أو البيع أو الشراء داخل نطاق التصميم. وهي مفيدة حتى عندما لا يبدو العقار معنيا بشكل مباشر، لأن التنطيق يؤثر في قيمة الأرض وفي أوجه استعمالها الممكنة طيلة مدة سريان التصميم.

• الاطلاع على التصميم المنشور وتحديد المنطقة التي تقع فيها القطعة والقواعد المطبقة عليها.
• التحقق مما إذا كانت الأرض مشمولة، كليا أو جزئيا، بتخصيص لطريق أو لتجهيز عمومي.
• جمع سندات الملكية والتصاميم والرخص المحصل عليها، لأنها مفيدة في أي نقاش لاحق مع الإدارة.
• استحضار أفق السنوات العشر للتصميم قبل الشروع في بناء أو توقيع عقد شراء.
• بالنسبة للمشتري، القيام بهذه التحققات قبل التوقيع، لأن قيمة العقار ترتبط مباشرة بتنطيقه.

الدفاع عن تعويض نزع الملكية

عند الشروع في نزع الملكية، يصبح مبلغ التعويض هو السؤال المحوري. وتختص المحاكم الإدارية بالنظر في المنازعات المتعلقة بهذا التعويض. ومن مصلحة المالك أن يقدم ملفا متينا: خصائص العقار وموقعه، وعناصر مقارنة مع عقارات مجاورة، وحالة البنايات، والمداخيل التي قد يدرها العقار.

نصيحتنا: لا تنتظر المرحلة القضائية لتوثيق قيمة عقارك. فالصور المؤرخة وتقارير الخبرة وما يثبت الاستثمارات المنجزة تكون أقوى حجة كلما جُمعت مبكرا. كما يمكن للمحامي أن يتحقق من سلامة كل مرحلة من مراحل المسطرة التي سلكتها الإدارة.

المصادر

• Médias24، أمين بوعفود، 4 أكتوبر 2026: « Après sa publication, le nouveau plan d'aménagement de Maarif entre en phase d'exécution »

الأستاذ معاذ لحفاية

محامٍ بهيئة الرباط

يعبر هذا المقال عن وجهة نظر كاتبه في تاريخ نشره. ولا يشكل استشارة قانونية ولا يغني عن تحليل وضعيتكم الخاصة.